Thuận lợi và rủi ro khi mua lại tài sản ngân hàng phát mại

THUẬN LỢI VÀ RỦI RO KHI MUA LẠI TÀI SẢN NGÂN HÀNG  PHÁT MẠI

Hiện nay, nhiều ngân hàng tổ chức bán phát mại tài sản nhằm thu hồi vốn, giảm nợ xấu. Tài sản được bán phát mại có nhiều loại, từ xe máy, ô tô…đến tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Hôm nay, hãy cùng Hòa Bình Laws tìm hiểu chi tiết về thuận lợi và rủi ro khi mua tài sản phát mại có đối tượng là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất do Doanh nghiệp thuê đất của Nhà nước.

1.Phát mại tài sản là gì?
Phát mại tài sản là quá trình mà ngân hàng hoặc đơn vị đứng ra cho bạn vay vốn công bố và bán tài sản bảo đảm của bạn công khai theo thủ tục do pháp luật quy định để thanh toán khoản nợ mà bạn không có khả năng chi trả.

Vậy khi nào ngân hàng phát mại tài sản? Trong trường hợp bên thế chấp không có điều kiện trả nợ và lãi đúng hạn và kéo dài thì phía ngân hàng cho vay sẽ thực hiện biện pháp theo hợp đồng đã ký kết giữa các bên là tịch thu tài sản và bán phát mại nhằm thu hồi vốn đã cho vay. Theo quy định tại Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015 thì khi người thế chấp tài sản không thực hiện nghĩa vụ, vi phạm nghĩa vụ quy định tại hợp đồng thế chấp thì tài sản thế chấp có thể bị xử lý thông qua các phương thức:

• Bán đấu giá tài sản
• Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản
• Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;
• Phương thức khác

Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo quy định trên thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác.Khi vi phạm nghĩa vụ, không thực hiện hiện nghĩa vụ, thực hiện không đúng thì người thế chấp không có quyền định đoạt tài sản.

Về việc bán tài sản bảo đảm: Điều 58 nghị định 163/2006 quy định ngân hàng có thể bán đấu giá hoặc bán riêng lẻ.

Quá trình xử lý tài sản bảo đảm phải được thực hiện một cách công khai và minh bạch để cho mọi người cùng được biết, bảo đảm tính khách quan để đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch. Các cá nhân, tổ chức có liên quan và phù hợp với các quy định theo các trình tự thủ tục theo quy định của Luật đấu giá tài sản, Luật đất đai (nếu tài sản phát mại là đất đai) và các văn bản của pháp luật có liên quan.

2.Thuận lợi khi mua tài sản phát mại.
Thời gian gần đây, nhiều doanh nghiệp đầu tư vào tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước do các ngân hàng phát mại thu hồi nợ. Việc đầu tư này có thể là một bước tính toán khôn ngoan khi doanh nghiệp có thể sở hữu hệ thống nhà xưởng, công trình xây dựng với giá rất rẻ so với thị trường. Với việc mua tài sản sẵn có, doanh nghiệp không chỉ tiết kiệm tối đa thời gian, chi phí lập dự án, thuê đất mà còn có thể bắt tay ngay vào hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Về vấn đề pháp lý, các tài sản phát mại thường là tài sản hợp pháp, nguồn gốc rõ ràng, đầy đủ giấy tờ do đã qua quá trình thẩm định của ngân hàng để thế chấp vay vốn.

Ngoài ra, nếu tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất thuê trả tiền một lần thì người mua có thể được thuê lại cả quyền sử dụng đất của bên bán tài sản.

3.Rủi ro khi mua tài sản phát mại.
Bên cạnh những lợi thế nhất định, việc mua tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền hằng năm do các ngân hàng bán phát mại cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro mà nếu không tìm hiểu nghiên cứu thấu đáo rất rễ mua nợ vào thân. Doanh nghiệp không những không thể bắt tay vào hoạt động sản xuất mà còn có nguy cơ vướng vào các tranh chấp, kiện tụng không đáng có.

Thứ nhất, Hiện nay pháp luật chỉ quy định về xử lý tài sản bảo đảm gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm để thu hồi nợ, theo đó, pháp luật chỉ hướng dẫn xử lý các trường hợp đã thế chấp, bảo lãnh theo quy định của Luật Đất đai 2003, cụ thể tại Khoản 3 Điều 81 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ (bổ sung tại Khoản 53 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017) quy định:

1. a) Trường hợp người sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm đã thế chấp, đã bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai năm 2003 nếu không thực hiện được nghĩa vụ với bên nhận thế chấp, bên nhận bảo lãnh thì Nhà nước thu hồi đấtcủa bên thế chấp, bên bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất thuê hàng năm để cho người mua tài sản, người nhận chính tài sản bảo đảm thuê đất, trừ trường hợp có sự thỏa thuận khác.

Người mua tài sản, người nhận chính tài sản bảo đảm tự thỏa thuận với bên thế chấp, bên bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất thuê hàng năm về việc chi trả chi phí đầu tư vào đất còn lại đến thời điểm thu hồi đất. Trường hợp không tự thỏa thuận được thì các bên có liên quan có quyền khởi kiện tại tòa án theo quy định của pháp luật;

1. b) Người mua tài sản, người nhận chính tài sản bảo đảm được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể và phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định. Trường hợp có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất thì phải thực hiện thủ tục theo quy định của Luật đất đai và quy định của Nghị định này;
2. c) Người mua tài sản phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại khoản 2 Điều 189 của Luật đất đai.”

Từ quy định trên, có thể nói pháp luật chỉ quy định các trường hợp đã thế chấp, bảo lãnh theo quy định của Luật đất đai năm 2003,nếu ngân hàng bán phát mại tài sản thế chấp theo Luật Đất đai năm 2013 thì pháp luật không có quy định, do đó gây khó khăn trong việc giải quyết.

Thứ hai, nếu áp dụng quy định tại Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP để giải quyết thì hồ sơ cần phải có văn bản thể hiện nội dung bên bán tài sản tự nguyện trả lại đất thuê cho Nhà nước. Trên cơ sở đó, Nhà nước thu hồi đất của bên bán để cho bên mua thuê. Tức là bên mua lại tài sản phát mại không đương nhiên trở thành chủ thể thuê đất của Nhà nước, mà bắt buộc bên bán tài sản phải tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước rồi Nhà nước cho bên mua thuê lại theo hình thức thuê trực tiếp. Cũng có nghĩa là, nếu bên bán tài sản không đồng ý trả lại đất thuê thì bên mua tài sản có thể không tiến hành hoạt động kinh doanh được dù đã mua lại tài sản trên đất, một mặt do khó khăn từ bên bán, mặt khác, là do chưa được nhà nước cho thuê đất. Nếu vấn đề này xảy ra gây khó khăn lớn cho hoạt động sản xuất kinh doanh, giấy tờ thủ tục phức tạp, vốn đã mua tài sản nhưng không thể kinh doanh sinh lời.

Trường hợp bên bán tài sản thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì bên bán tài sản có thể cho bên mua thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 điều 179  Luật Đất đai 2013. Nếu bên bán đang thuê đất theo hình thức trả tiền hàng năm thì không có quyền cho thuê lại. Do đó, bên bán tài sản vẫn phải thực hiện các thủ tục thuê đất đối với diện tích đất có tài sản mại phát đã mua.

Như vậy có nghĩa là người mua lại sẽ trở thành người trực tiếp thuê đất từ Nhà nước, do đó các vấn đề thuê đất được thực hiện theo quy định pháp luật, không có quyền ưu tiên thuê lại đất, trường hợp nhà nước đấu giá quyền thuê đất, nếu người mua muốn thuê tiếp thì cũng phải tham gia đấu giá như những nhà đầu tư khác.

Thứ ba, khi mua tài sản phát mại, ngân hàng không hỗ trợ vay vốn. Vì ngân hàng bán phát mại nhằm thu hồi vốn, giảm thiểu tối đa nợ xấu nên ngân hàng không hỗ trợ trả góp mà phải thanh toán toàn bộ, người mua phải chuyển toàn bộ số tiền mua tài sản vào ngân hàng một lần ( không chia nhiều lần thanh toán). Nếu người mua muốn vay thì chỉ có một cách duy nhất là mua lại tài sản, sau đó sang tên chính chủ và làm hồ sơ thế chấp vay lại. Do đó, khi mua tài sản phát mại, nhà đầu tư cũng cần xem xét vấn đề vốn đầu tư.

Thứ tư, tài sản phát mại thường do bên bán quản lý, sử dụng cho đến khi bị ngân hàng tịch thu, ngân hàng cũng không có trách nhiệm bảo hành, vì vậy trước khi mua, nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ hiện trạng đối tượng mua để đảm bảo giá trị sử dụng sau khi mua về.

Tóm lại, việc mua lại tài sản ngân hàng bán phát mại ngoài những thuận lợi còn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, xuất phát từ quy định pháp luật còn nhiều thiếu xót, bất cập, vấn đề vốn và hiện trạng tài sản phát mại, nhà đầu tư trước khi mua cần cân nhắc kỹ lưỡng, tìm hiểu rõ ràng các khía cạnh để tránh rủi ro, đặc biệt là vấn đề pháp luật, vì nếu phát sinh vấn đề mà quy định pháp luật không rõ ràng sẽ khó khăn và chậm trễ khi giải quyết.

                        Bùi Thị Khoa                                                           Bùi Ngọc Sơn